L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :
« I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :
(…)
-d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; ».
Cependant, les textes ne définissent pas expressément la notion d‘urgence ; tout au plus l’article 18 précité fait-il référence aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
Le syndic est juge de cette notion d’urgence et afin de l’établir il peut faire appel à un bureau d’étude technique (BET).
L’analyse du BET permettra au syndic d’actionner urgemment ou non l’application de l’article 18 de la loi 1965.
Si les travaux ne sont pas urgents et que la sécurité des occupants et des passants n’est pas compromise en l’état, le syndic est hors cadre pour actionner l’article 18. S’il l’actionne tout de même, il peut alors être soumis à une obligation de remboursement de la somme totale des travaux engagés au syndicat des copropriétaires et engager sa responsabilité.
L’inverse est également vrai. Le syndic engage sa responsabilité en cas de non-réalisation des travaux urgents prescrits.
Dans l’hypothèse ou le syndic actionne l’article 18 de la loi 1965, il procédera à un appel de fond.
Si les fonds sont présents, l’immeuble pourra faire l’objet de travaux confortatifs urgents afin de préserver la sécurité des habitants et des passants.
Dès l’urgence constatée et les travaux lancés, il appartient au syndic d’en informer les copropriétaires et de convoquer immédiatement une assemblée générale (art. 37, al. 1er, D. 17 mars 1967). L’information faite aux copropriétaires est individuelle et ne saurait se confondre avec les renseignements fournis au conseil syndical. A défaut, le syndic pourra voir sa responsabilité engagée (CA Paris, 7 février 1996).
Si les fonds ne sont pas présents, l’immeuble sera mis sous l’administration de l’État (commune ou la préfecture) pour défaillance financière.
Le syndic perd la main sur la gestion de l’immeuble au profit de l’État.